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上半年临沂市房市在调整中低位运行
2015-09-10  

  今年以来,我市房地产开发投资开始显现回落调整态势,增速逐月走低,市区和县域分化明显,商品房销售持续低迷。房地产业对我市经济发展贡献作用日趋弱化,应引起各级政府部门的高度重视。
一、运行基本情况
  (一)投资增速缓中趋稳。1-6月份全市共有房地产开发企业429家,比去年同期增加50家;房地产开发项目518个,比去年同期增加75个。共计完成投资170.4亿元,同比增长15.3%,较去年全年、今年一季度有所回落,但比今年1-4、1-5月分别提高1.2、4.2个百分点。其中,建筑工程投资增速回落幅度较大,完成投资117.7亿元,同比增长9.5%,比去年同期回落6.9个百分点。
  从结构上看,商业营业用房投资拉动作用明显,小户型住宅增长较快。商业营业用房完成投资31.2亿元,同比增长49.7%;占全部投资的18.3%,同比提高4.2个百分点。住宅类中,受兰山区怡景锦河苑项目(计划总投资3.3亿元,完成投资1亿元)拉动,90平方米及以下住房完成投资19.3亿元,同比增长68.8%,占住宅的15.3%,同比提高10.7个百分点;90-144平方米住房完成投资81亿元,同比增长10.9%,占住宅的64.1%,同比下降4个百分点;144平方米以上住房完成投资26亿元,同比增长14.8%,占住宅的20.6%,比重与去年同期持平。
  (二)房价保持稳定。我市房地产市场销售主要以中小型、自住刚性需求为主,市场供求矛盾不突出,房价上涨主要是成本推动型上涨,商品房销售价格基本保持稳定。根据统计口径,1-6月全市商品房成交均价为4343元/㎡,同比增长177元,约比全国均价低2200元,比全省低1100元左右,位居全省第13位左右。
  (三)竣工面积增速大幅回升。房屋施工面积4010.7万平方米,同比增长19.2%。房屋竣工面积为222.2万平方米,同比增长49.6%,比去年同期和去年全年增速分别提高82、73.3个百分点。从结构来看,其中住宅房屋竣工面积增长9.3%,商业营业用房增长 193.8%。显然临沂市房地产竣工面积增长较快主要受商业营业用房的影响。
  二、存在问题
(一)销售持续低迷。1-6月,受商业营业用房拉动,销售略有回暖,但整体仍然低迷。全市商品房销售面积为323.5万平方米,同比增长8%。从结构看,销售回暖主要是受商业营业用房销售增长较快拉动,全市商业营业用房销售面积32万平方米,同比增长113.9%;占销售总面积的9.9%,同比提高4.9个百分点。住宅销售面积276万平方米,同比增长6.4%,占销售总面积的85.3%,同比降低1个百分点。
  (二)先行指标持续回落。1-6月土地购置面积43.1万平方米,同比下降43.5%,降幅比去年全年扩大17.6个百分点,比1-5月扩大5.7个百分点。1-6月,全市有兰山、沂南、郯城、沂水、平邑、莒南、蒙阴、临沭8个县区16家企业有房地产投资购地情况,其中沂南购地10万平方米,占临沂市的23.2%,购地最多。房屋新开工面积475.4万平方米,同比下降26.4%,增幅比去年同期下降29.2个百分点。其中住宅的新开工面积下降 25.3%,商业营业用房下降5.7%,先行指标的持续回落,表明房地产开发企业对新项目活跃度有所降低.
  (三)去库存压力仍然较大。6月末,全市待售面积为285.8万平方米,比去年同期增加51.9万平方米,比去年年末增加19万平方米。待售面积的逐渐增大,使得开发商的资金难以迅速回笼,增加了成本与风险,开发商的投资更加谨慎,对房地产市场保持一定增长也产生一定影响。分类型来看,住宅类待售面积增长过快,6月末为188万平方米,占65.8%,同比增长46.5%;办公楼待售面积5.4万平方米,占1.9%,同比下降19%;商业营业用房待售面积75.4万平方米,占26.4%,同比下降2.1%。分县区来看,县域待售面积增长过快。1-6月份市区待售面积为178.8万平方米,同比增长5.8%;各县待售面积为107万平方米,同比增长141.5%。
  (四)国内贷款大幅下降。1-6月,全市本年资金来源小计共236.7亿元,同比增长14.7%,资金总量比房地产开发投资总量多66.3亿元。分类型看,国内贷款19.8亿元,同比下降34.6%,占资金来源的比重为8.3%,同比下降6.3个百分点;自筹资金103.2亿元,同比增长29.1%,占比为43.6%;其他资金113.7亿元,同比增长18.2%,占比为48%。
   二、增速回落主要影响因素
  (一)市区和县域分化明显,县域投资和销售均大幅下降。1-6月,市内五区投资同比增长29.2%,占全部投资的64.2%,比去年同期提高29个百分点;销售面积同比增长20.3%,占全部销售的60.7%,比去年同期提高9.6个百分点。县域投资同比下降3.2%,占全部投资的35.7%;销售面积同比下降6.9%,占全部销售的39.2%。县域(包括9县和临港区)中有7个县投资增速、6个县销售增速为负增长,可见县域投资下降是拉动全市投资和销售增速回落的主要原因。
 (二)房地产政策延迟效应明显。今年以来,全市、全省乃至全国房地产市场处在低迷下滑态势,其原因主要是近几年来,国家连续进行了三轮房地产政策调控,相继出台“国十一条”、“国十条”、“新国八条”,旨在遏制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展。随着房地产市场的急剧降温,市场回归理性,加之今年经济形势不容乐观,购房者对房地产市场预期顾虑重重,虽然近期国家出台房产新政,但对三线、四线城市影响较小,根据调研,我市工商银行等几家大型银行表示已经开始执行二套房首付比例最低40%,部分中小股份制银行表示“暂未接到下调通知”,依然执行二套房首付比例60%的原有政策。但是受去年9月房产新政、央行降息政策刺激,今年1-6月全市个人按揭44.7亿元,同比增长27.3%,延续了去年的上升势头,市场需求在平稳释放。
  三、对2015下半年房地产开发市场的初步判断
  随着国家宏观调控政策的不断实施,临沂房地产市场将进入关键时期,机遇和风险并存,有利因素和不利因素同在,从某种程度上讲,不利因素多于有利因素。
  有利因素: 1. 随着临沂房地产市场放松限购和限贷政策的进一步落实,央行降息等一系列政策的出台,城镇居民购买商品房的刚性需求和改善住房条件的欲望不断增加,对房地产销售市场有一定的积极促进作用。2.国家和地方对信贷、二次购买房等调控政策的放宽,对房地产市场产生一定的利好。3.临沂整体房价偏低,还有一定的上涨空间,对以房地产为投资手段的人们有一定的吸引力。
  不利因素:1.待售面积的逐渐增大,使得开发商的资金难以迅速回笼,增加了成本与风险,在一定程度上影响了开发商的投资信心。2.受政策性和经济下行等不确定因素的影响,加重了购房者对房价下降的预期和持币观望的心态,从而加重房地产市场下滑趋势。3.房地产新开工面积的大幅下降,对后期房地产市场增长速度产生不利影响。4.大部分购房者存在买涨不买跌的心态,也是影响房地产市场发展的一个重要因素。
  综合判断,2015下半年临沂房地产市场将面临诸多不确定性,房地产市场仍将保持较低增长态势。为下一步促进本市房地产市场平稳健康发展,提出如下三条政策建议:
  一是进一步发挥市场决定性作用。房地产业关联度高,带动力强,促进房地产业的健康发展对临沂市经济发展和民生改善具有十分重要的作用。在住房领域,各级政府重点做好保障房建设和棚户区改造,审慎出台商品房调控政策,让市场力量在调节商品房供需中起决定作用,以满足不同层次的住宅需求,给投资者和消费者一个理性预期。
  二是拓展房地产企业融资渠道,落实利好的房地产贷款和按揭政策。金融机构对三线城市的房地产信托,地产基金等项目都持非常谨慎的态度,开发商的贷款和融资难度加大。因此,需要拓展房地产企业融资渠道,构建多元化融资体系,加快融资速度,降低融资成本。同时,借鉴外省市的做法,由财政给银行相应的贴息补贴,鼓励银行快速的落实房地产贷款和按揭政策,促进房地产市场回暖。
  三是政府政策引导企业快速消化库存。目前,房地产企业以消化库存为主,为了帮助消化市场上的商品住宅,政府可以通过积极利好政策引导。

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