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1-5月全市房地产市场运行基本情况 
2016-06-21 00:00  

  今年1-5月份,全市房屋销售增速结束前四个月的高涨趋势,开始放缓,待售面积继续减少;同时存在投资增速首次出现负增长、新开工面积持续下降、资金继续趋紧等问题,需密切关注。
  一、房地产市场运行的基本情况
  (一)商品房销售增速有所放缓。今年以来我市商品房销售面积增速较高,本月结束高涨趋势,有所放缓。1-5月全市商品房销售面积307万平方米,增长29.9%,增速较上月累计降低16.5个百分点;商品房销售额131.4亿元,增长31.3%,增速较上月累计降低了20.1个百分点。其中5月当月销售面积88.9万平方米,同比增长1.8%,比4月销售面积增加了12.9万平方米;当月销售额38.2亿元,同比下降0.7%,比4月销售额增加了4.8亿元。1-5月全市商品房单位面积销售均价4280.9元/㎡,比去年同期上涨46元/㎡。


  从房屋用途结构看,住宅增速持续增长,商业营业用房大幅回落。住宅销售面积275.3万平方米,同比增长37.8%,占销售总面积的89.7%;商业营业用房销售面积13.6万平方米,同比下降44.4%。
  从房屋性质看,期房销售增速远远高于现房。全市商品房销售面积中现房销售面积50.5万平方米,增长0.5%,占全部销售面积的16.5%;期房销售面积256.4万平方米,增长37.9%。
  (二)待售面积继续减少、增速趋缓。截止5月末,全市待售面积为310.7万平方米,比上月末、去年年底分别减少9.3万、37.2万平方米;同比增长1.1%,增速较上月累计、去年全年分别降低了10.1个、29.3个百分点。分类型来看,住宅待售面积大幅下降,商业营业用房待售面积持续增加。住宅类待售面积166.6万平方米,比上月末、去年年底分别减少7.6、32.6万平方米;同比下降17.7%,增速较比上月累计、去年年底降低4.3、27.7个百分点。商业营业用房待售面积为91.3万平方米,比上月末、去年年底分别降低0.2、1.8万平方米;同比增长11.6%,增速较比上月累计、去年年底降低39.3、43.9个百分点。
 

  (三)投资首次出现负增长。1-5月房地产开发完成投资129.9亿元,同比下降0.1%,较上月累计增速降低了10.7百分点。从房屋用途看,住宅类完成投资95.4亿元,同比增长0.8%,占全部投资的73.5%;商业营业用房24.9亿元,同比增长0.3%,占全部投资的19.2%。
 

  二、存在的问题
  (一)新开工面积、竣工面积双双下降。新开工面积、竣工面积双双下降,说明开发商对房市仍持谨慎态度。1-5月份全市房屋新开工面积263.3万平方米,同比下降24.5%。其中住宅新开工面积为211.8万平方米,同比下降18.4%;商业营业用房新开工面积23万平方米,同比下降62.1%。1-5月全市施工面积4194.8万平方米,同比增长10.5%;竣工面积158.4万平方米,同比下降6.9%。
  (二)开发资金趋紧。5月末全市房地产开发本年末实际到位资金小计183.9亿元,同比下降0.2%,比房地产开发投资增速低0.1个百分点,增幅比上年回落11.7个百分点。从到位资金构成看,国内贷款12.9亿元,同比下降6.4%;自筹资金64.3亿元,下降20%;其他资金106.6亿元,同比增长18.5%,其中个人按揭贷款41.3亿元,同比增长18.2%。
  (三)投资与销售的户型结构不匹配。1-5月份,建筑面积在90-144平方米之间的中等户型占全部住宅销售面积比重为75.4%,而同期开发投资占住宅投资比重为67.4%,二者相差8个百分点。二孩政策放开、家庭规模扩大、现有住房户型较小、住房质量不佳等,都释放了改善性需求,而投资与销售的户型结构不匹配,会造成结构性短缺和过剩并存。
  三、对下一阶段全市房地产市场的预期
  (一)开发投资需谨慎乐观。1-5月,全市房地产开发三大先行指标中,新开工面积同比下降24.5%,增速较上月下降2.8个百分点;到位资金下降0.2%,增速较上月降低0.1个百分点;土地购置面积42.3万平方米,同比增长10.3%,增速比上月下降60个百分点。到位资金、土地购置面积和新开工面积这三大反映房地产开发投资的先行指标表现一般,在销售趋旺的形势下,房地产开发投资仍需谨慎乐观。加之部分县区的新城区可售房源消化周期较长,结构性库存依然存在,面临着“去库存”与“加供给”的双重压力,房地产开发投资增长减缓是一种理性回归。
  (二)销售增速持续增长,下半年会略有回落。随着我市房产政策的进一步落实,房市销售有望保持增长态势,但需求已集中释放,难以持续,房地产销售面积增速或将有所放缓。
(三)库存积压有望进一步化解。从1-5月的全市房地产市场情况看,全市商品房销售增速较高,而施工面积增速继续减缓,库存总量有望得到遏制,待售面积有望进一步减少。
  四、几点建议
  (一)继续加大去库存力度。房地产销售增速趋缓给去库存带来新的压力,要加大市场监管力度,加快交通、学校、医院等配套基础设施建设进度,客观正确地引导媒体舆论信息,促进本地刚性需求和改善性需求合理入市购房。
  (二)拓展房地产企业融资渠道。加大对优质房地产企业信贷支持力度,鼓励企业依据自身情况和资金需求多元化多渠道进行融资,除了债券融资、股权融资外,加快推进信托基金、众筹产品、房银联姻等创新举措,同时要注意防范房地产金融风险。
  (三)保持投资规模适度,促进市场平稳发展。房地产投资过度扩张会造成库存积压、资源浪费,过分紧缩则会造成房价飞涨、置业成本飙升,只有保持适度增长才能促进房地产开发业长期平稳健康发展,对社会经济发展起到积极促进作用。相关职能部门应根据房地产投资增长速度、市场价格和房屋可售量等情况来实现宏观调控与微观预调,保持供求关系平衡,促进房地产市场平稳健康发展。
  (四)对房地产投资结构要加以引导。当前互联网经济对传统商业形成较大冲击,此时新建大量传统商业营业用房势必难以消化,形成新的库存。政府应对生产适应互联网经济发展新型办公楼、商业营业用房的房地产企业加以扶持,这样不仅有利于房地产市场的长期发展,更有利于互联网经济的领先发展。

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